Het kopen van een nieuwe woning is natuurlijk een belangrijke stap in je leven. Het is niet iets wat je zomaar doet, er komt dan ook een hoop werk bij kijken. Indien je een woning op het oog hebt en deze graag wil kopen is het tijd om het koopcontract op te stellen. Het is steeds gebruikelijker om speciale ontbindende voorwaarden op te nemen in het koopcontract van de woning. Waar moet je op letten als het aankomt op de ontbindende voorwaarden bij een huis kopen? En welke soorten ontbindende voorwaarden bestaan er eigenlijk? Wij hebben de belangrijkste ontbindende voorwaarden en informatie voor je op een rij gezet. Liever contact met een van onze hypotheek adviseurs hierover? Geen probleem. Middels ons vrijblijvende adviesgesprek bekijken we graag wat voor jou de beste situatie is!
De ontbindende voorwaarden zijn voorwaarden die de koper en verkoper van een woning in de koopakte hebben opgenomen. Deze voorwaarden kunnen de koop ontbinden. Afhankelijk van de situatie zal er worden gekeken welke ontbindende voorwaarden voor de (ver)koper nuttig zijn.
Wist je dat het ontbinden van een voorlopig koopcontract soms kan leiden tot een boete van maar liefst 10% van de koopsom? Dit wil natuurlijk niemand, en om deze reden is het dan ook verstandig om ontbindende voorwaarden op te nemen in je voorlopige koopcontract. Het is namelijk zo dat, wanneer er niet aan die ontbindende voorwaarden wordt gedaan door een van de twee, de koop gratis wordt ontbonden!
Hoewel het mogelijk is om een woning te kopen zonder ontbindende voorwaarden is dit vandaag de dag niet echt gebruikelijk. De meeste onroerend goed contracten omvatten huis inspectie onvoorzien-clausules die duidelijk zowel van de koper en de verkoper opties als problemen met het pand worden ontdekt tijdens de thuis inspectie. Inzicht in de inspectie onvoorziene clausule is van cruciaal belang omdat het de wettelijke en bindende basis voor het oplossen van reparatie problemen vormt die van belang is bij het kopen van de woning.
Een contract met ontbindende voorwaarden vertelt meer over de rechten en verantwoordelijkheden van beide partijen. De verkoper kan ervoor kiezen om de door de koper gevonden problemen te repareren of hij kan de optie om dit te doen voorbij laten gaan. De koper kan ervoor kiezen het huis toch te nemen of de transactie te annuleren. Een apart addendum of bijlage kan worden gebruikt om de details van een reparatie overeenkomst die zou kunnen worden bereikt tussen de koper en de verkoper vast te stellen. Dit is iets wat bij het voorbehoud van een deskundige keuring veel wordt gebruikt, hier laten we je zo meer over zien.
Een van de meest voorkomende soorten ontbindende voorwaarden bij de koop van een woning is het voorbehoud van financiering. Dit is een voorbehoud wat ziet op de situatie waarin je nog niet zeker weet of je de financiering wel rond kunt krijgen. Dit maakt het mogelijk om alsnog van de koop af te zien als de hypotheek door de geldstrekker wordt geweigerd. Hoelang deze ontbindende voorwaarden gelden is afhankelijk van de soort hypotheek die je af hebt gesloten. Over het algemeen gaat het om een totale periode tussen de 4 en 8 weken. Middels deze ontbindende voorwaarden is het mogelijk om net even wat meer zekerheid te krijgen omtrent de aanschaf zelf.
Eigenlijk wordt deze voorwaarden bijna altijd in een voorlopig koopcontract meegenomen. Het is in de meeste gevallen namelijk best lastig om de financiering vooraf rond te hebben.
De volgende ontbindende voorwaarden die van groot belang zijn is het voorbehoud van een bouwkundige keuring. Dit voorbehoud ziet op het uit laten voeren van een bouwkundige keuring. Middels de keuring krijg je een volledig inzicht in de technische staat van de betreffende woning. Zo krijg je middels deze keuring inzicht in bepaalde gebreken die kleven aan het huis. Het is vaak in het belang van de verkoper om te onderhandelen en reparaties uit te voeren, tenzij de koper onrealistische eisen stelt. Anders wordt een probleem een belangrijk feit dat de verkoper aan alle toekomstige potentiële kopers moet meedelen nadat het door een inspectie aan het licht is gekomen.
Problemen die bij een inspectie worden opgemerkt, kunnen ook een rode vlag opwerpen voor de kredietverstrekker van de koper. Dergelijke problemen kunnen ertoe leiden dat de geldschieter om een meer gedetailleerde structurele inspectie vraagt om te verifiëren dat het huis geen verdere onderliggende problemen heeft. De bank kan weigeren om de lening af te ronden totdat er reparaties zijn uitgevoerd.
Een andere ontbindende voorwaarde voor de koop van een woning is het voorbehoud verkoop eigen woning. Dit is een voorbehoud wat ziet op de situatie dat de koop alleen doorgaat als de verkoop van jouw eigen woning ook doorgaat. Indien het vervolgens niet lukt om je eigen woning te verkopen is het mogelijk om van de koop af te zien. Dit wordt ook wel een speciale No Risk Clausule genoemd. Hoewel niet iedere makelaar deze optie aanbiedt zien we dat ze op dit moment wel steeds populairder worden. Het is echter wel de vraag of de verkoper akkoord wilt gaan met zo’n voorbehoud, dit is hij immers nooit verplicht.
In sommige gevallen beslissen mensen enkel tot de koop over te gaan als de hypotheek kan worden afgesloten met een NHG. In een geval als deze is het handig om deze ontbindende voorwaarden in het voorlopig koopcontract op te nemen. Mocht het uiteindelijk niet lukken om de NHG af te sluiten? Dan wordt de koop ontbonden.
Het kan wel eens voorkomen dat je een woonvergunning nodig hebt als je ergens wilt wonen. Dit is bijvoorbeeld het geval in Amsterdam. Middels een woonvergunning kun je aantonen dat je binding hebt met de regio, vanwege een baan in de buurt of een huis wat je daar al hebt. Mocht je deze vergunning niet op tijd krijgen, dan kan je middels deze ontbindende voorwaarde de koop doen gratis doen ontbinden.
De ontbindende voorwaarden zijn met name van belang voor de periode tussen de aanschaf van de woning en het daadwerkelijk in handen krijgen van de sleutels. Heb je een voorlopig koopcontract voor de woning dan zijn de ontbindende voorwaarden van belang totdat je de woning daadwerkelijk hebt gekocht. Zoals we al even kort hebben laten zien kent ieder soort ontbindende voorwaarde een andere termijn. Om alles duidelijk te krijgen is het handig om advies in te winnen van ofwel een hypotheek adviseur ofwel een hypotheekverstrekker zelf.
Door het niet opnemen van de ontbindende voorwaarden, en dan vooral de voorwaarden m.b.t. voorbehoud van financiering en bouwtechnische keuring, kun je verschillende risico’s lopen als je een voorlopig koopcontract hebt op laten stellen. Zo kun je, mocht je de financiering niet rond krijgen en de koop moeten ontbinden, een boete moeten betalen van 10%. Daarnaast kun je ook, zodra er uit de bouwtechnische keuring hogere herstelkosten komen dan verwacht, opdraaien voor deze meerprijs. Dit, terwijl met de ontbindende voorwaarden de koop anders gratis had kunnen ontbinden.
Ga jij binnenkort een huis kopen en heb je geen idee welke ontbindende voorwaarden jij in het voorlopige koopcontract moet laten opnemen? Laat onze adviseurs je helpen! Tijdens een vrijblijvend adviesgesprek kijken wij graag naar alle mogelijkheden voor jouw persoonlijke situatie!
